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《天津市危险房屋管理办法》解读

新闻日期: 2015-03-04    文章来源: 城建法规处

        第一条  为了加强危险房屋管理,保障房屋使用安全,根据《天津市房屋安全使用管理条例》以及有关法律法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
【解读】本条是关于立法目的和立法依据的规定。
随着上世纪90年代末我市大规模危陋房屋改造的结束,集中、成片的危险房屋基本消除,剩余零散、不成片的危险房屋存在着不可遇见的安全隐患。同时,随着房龄的增长、房屋的逐渐老化,以及受房屋建造时设计标准和施工水平的限制,严重损坏房屋的安全使用状况也不容乐观。因此,需要通过立法完善危险房屋相关治理制度,保障人民群众生命财产安全。
《办法》以《天津市房屋安全使用管理条例》为依据,参照了《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)并借鉴了北京、广州、成都、武汉等城市危险房屋管理立法经验。
第二条  本市行政区域内危险房屋的鉴定、治理以及监督管理活动适用本办法。
本办法所称危险房屋,是指依法登记或者依法建设并交付使用,结构发生严重损坏或者承重构件已属危险构件,随时可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证使用安全的房屋。
【解读】本条是关于适用范围和危险房屋概念的规定。
《办法》适用范围为本市行政区域。从规范内容来看,作为针对危险房屋管理工作的专门规定,《办法》包括危险房屋的鉴定、治理及监督管理活动等内容。
《天津市房屋安全使用管理条例》规定,危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证使用安全的房屋。根据本市实际情况,《办法》进一步强调了危险房屋的使用状态必须是依法登记或者依法建设并已经交付使用。
第三条  市房屋行政主管部门负责本市危险房屋的行政管理工作,对本市危险房屋管理工作进行组织、协调和监督。
区县房屋行政主管部门负责本辖区内危险房屋行政管理的具体工作。
财政、规划、建设、教育、文化、卫生、体育等有关行政主管部门按照各自职责做好相关工作。
【解读】本条是关于政府各部门工作职责的规定,主要体现了三层含义:

第一,市房屋行政主管部门是对危险房屋管理工作进行组织推动、综合协调的部门,指导监督并协调市和区县有关部门履行相关职责。
第二,区县房屋行政主管部门是负责落实危险房屋管理具体工作的部门,对本辖区内的危险房屋组织实施排查、建档、治理、督促、检查等具体工作。
第三,财政、规划、建设、教育、文化、卫生、体育等行政管理部门,在各自的管理和监督职责范围内协助做好危险房屋管理工作。
 第四条 房屋所有人对房屋安全使用负责,应当定期做好房屋的安全检查和日常维修、养护,并承担危险房屋的治理责任。
【解读】本条规定了房屋所有人的责任。
房屋所有人对房屋享有权利的同时,应承担安全使用的责任。房屋所有人应当定期做好房屋的安全检查和日常维修、养护,按要求定期对房屋安全状况进行查勘,及时发现排除房屋安全隐患,切实承担起危险房屋的治理责任。
第五条 房屋承租人、借用人等房屋使用人应当依法或者根据合同约定安全使用房屋,使用过程中发现房屋存在安全隐患的,应当及时告知房屋所有人。
【解读】本条规定了房屋使用人的责任。
房屋在实际使用过程中,往往存在房屋所有人将房屋出租、出借给第三方使用的行为,房屋所有人不能第一时间掌握房屋的安全使用现状。因此,房屋承租人、借用人等房屋使用人应当依法或者根据合同约定安全使用房屋,使用过程中发现房屋存在安全隐患的,应当及时告知房屋所有人。
第六条  房屋有下列情形之一的,房屋所有人应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定,确定房屋的安全状况:
(一)超过设计使用年限的;
(二)承重结构开裂、变形的;
(三)地基不均匀沉降的;
(四)因自然灾害或者事故灾难可能导致承重结构损坏的;
(五)其他依法应当进行房屋安全鉴定的。
房屋所有人未按照前款规定委托进行房屋安全鉴定的,房屋等有关行政主管部门根据公共利益的需要可以委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。
【解读】本条是关于需要进行房屋安全鉴定情形的规定。
一般来讲,房屋安全鉴定需要房屋所有人进行委托,房屋安全鉴定机构接受委托后,依据委托合同约定的事项、内容开展鉴定工作。本《办法》列举了四种房屋可能存在严重安全隐患的具体情形,需要通过强制安全鉴定确定房屋的安全状况,为下一步采取的预防和治理措施提供可靠依据。如果房屋所有人未按照该条规定委托进行房屋安全鉴定的,对于有可能危及公共利益和公共安全的,房屋等有关行政主管部门可以直接委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定,根据鉴定结论及时采取措施,防止发生公共安全事件。
 第七条  依照国家有关规定设立的房屋安全鉴定机构,负责房屋安全鉴定的具体工作。
房屋安全鉴定机构应当按照国家和本市有关规定、规范和标准对房屋进行查勘、检测、鉴定,及时向委托人出具房屋安全鉴定报告,并对房屋安全鉴定报告的准确性、真实性负责。
房屋安全鉴定机构接受委托进行房屋安全鉴定的,按照国家和本市有关规定收取相关费用。
【解读】本条是关于鉴定机构责任的具体规定。
房屋安全鉴定是一项专业性、技术性很强的工作,鉴定结论具有权威性和公正性。《天津市房屋安全使用管理条例》第十八条规定“依照国家有关规定设立的房屋安全鉴定机构,负责房屋安全鉴定的具体工作。”房屋安全鉴定机构进行安全鉴定时,应当按照国家和本市有关规定、规范和标准来实施,及时出具房屋安全鉴定报告,并对房屋安全鉴定报告的准确性、真实性负责。房屋安全鉴定机构按照本市物价部门核准的收费项目和标准,向委托人收取相关鉴定费用。
 第八条  任何单位和个人不得干涉正常的房屋安全鉴定活动,不得伪造、变造房屋安全鉴定报告。
房屋安全鉴定期间不得停止已经采取的安全防护措施。
【解读】本条是关于鉴定活动原则的规定。
房屋安全鉴定机构进行安全鉴定时,需要到现场查勘,必要时须进入室内检查、取样检测或者定点观测,鉴定项目范围内的单位或者个人应当主动配合,创造便利条件,不得以不正当的理由拒绝或者阻碍房屋安全鉴定机构开展正常的鉴定活动。房屋安全鉴定报告具有特定的法律效力,任何单位和个人不得伪造、变造房屋安全鉴定报告。对于存在明显严重安全隐患的房屋,在房屋安全鉴定机构开展安全鉴定活动的过程中,房屋安全责任人已经采取安全防护措施的,应当继续进行,不得以安全鉴定为由停止采取安全防护措施。
第九条 经房屋安全鉴定确认为危险房屋的,鉴定报告应当提出观察使用、处理使用、停止使用或者整体拆除的处理建议。房屋安全鉴定机构应当在鉴定报告作出后三日内通知鉴定委托人,同时报告房屋所在区县房屋行政主管部门。危险房屋存在倒塌危险的,房屋安全鉴定机构应当在鉴定报告做出后24小时内通知并报告。
【解读】本条是关于危险房屋鉴定报告内容和送达时间的规定。
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,在鉴定报告中应当根据鉴定结论提出观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除四种处理建议。对此,《城市危险房屋管理规定》第九条规定:(一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。(二)处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。(三)停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。(四)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋。
考虑到危险房屋可能会发生不可预见的紧急突发情况,需要及时采取有效防护措施,因此,房屋安全鉴定机构在鉴定报告作出后3日内必须通知委托人,同时报告房屋所在区县房屋行政主管部门。如果危险房屋已经处于较为严重的程度,存在倒塌危险的,房屋安全鉴定机构应当在鉴定报告做出后24小时内通知委托人,并同时报告房屋所在区县房屋行政主管部门。
第十条  房屋所有人应当根据房屋安全鉴定报告的处理建议对危险房屋采取下列治理措施:
(一)建议观察使用的,应当按照鉴定报告注明的观察使用时限使用房屋;
(二)建议处理使用的,应当对房屋采取修缮、加固等措施解除危险。房屋危险解除后可以继续使用。
(三)建议停止使用、整体拆除的,应当停止使用房屋,立即迁出。
房屋所有人按照前款规定对危险房屋进行治理时,应当保证相邻建筑物、构筑物的安全,确需利用相邻土地、建筑物的,相关权利人应当提供必要的便利。
【解读】本条是关于危险房屋治理措施的规定。
危险房屋经鉴定确认后,房屋安全鉴定机构在鉴定报告中会对照鉴定结论提出相应的处理建议,房屋所有人根据处理建议及时采取有针对性的治理措施,达到消除房屋安全隐患,保障房屋住用安全的目标。房屋所有人在采取大修、加固、重建等治理措施时,会对周边房屋和相邻居民带来一定的影响,因此,治理时应当保证相邻建筑物、构筑物的安全,尽量减轻、降低负面影响,积极争取相邻权利人提供便利和支持,保证治理工作高效、有序地进行。
  第十一条  房屋在保修范围和保修期限内发生质量缺陷的,建设、施工等单位应当依法或者根据合同的约定承担保修责任。
【解读】本条是关于房屋保修责任的规定。
房屋质量是房屋安全使用的基石,房屋质量水平的高低直接关系着房屋安全状况的好坏。《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)第四十一条、《天津市建设工程质量管理条例》第二十六条对建设工程问题进行了规定,本条重申了房屋的保修责任主体。
 第十二条   危险房屋在采取治理措施解除危险前,不得出租或者出借。
【解读】本条是关于危险房屋使用的禁止性规定。
为避免发生塌房伤人事故,本条明确规定,房屋所有人如果没有采取治理措施解除危险,禁止将危险房屋出租或者出借给第三方使用。如违反本条规定,产生的后果由房屋所有人承担。
 第十三条   危险房屋发生倒塌或者存在倒塌危险的,房屋所有人应当立即避险、排险,并及时向房屋所在地的区县房屋行政主管部门报告。
区县房屋行政主管部门应当及时到现场查勘,并将危险房屋发生倒塌或者存在倒塌危险的情况及时上报区县人民政府,区县人民政府应当组织进行紧急避险、排险。
【解读】本条是关于危险房屋进行避险、排险的规定。
危险房屋一旦出现险情,房屋所有人必须第一时间采取避险、排险措施,避免发生意外事件,同时要及时把相关情况报告给区县房管部门。区县房管部门接到报告后必须及时反应,根据实际情况马上启动相应的应急预案,组织专业人员赶赴现场查勘,并将危险房屋发生倒塌或者存在倒塌危险的情况及时上报区县人民政府,区县人民政府组织有关部门进行紧急避险、排险,确保人民生命财产安全。
第十四条  房屋所有人或者政府有关部门对危险房屋采取排险、避险措施的,房屋使用人应当予以配合,需要迁出的应当迁出。
【解读】本条是关于使用人在排险避险中配合责任的规定。
在房屋所有人或者政府有关部门对危险房屋采取排险、避险措施时,房屋使用人应当主动积极配合,不得以任何不正当理由进行阻挠或干扰。为保证安全,需要使用人迁出的,使用人必须及时迁出,房屋所有人应当依法或者依照约定提供临时安置场所。
 第十五条   危险房屋存在危害相邻人等利害关系人安全隐患的,利害关系人有权要求房屋所有人采取安全防护措施。
房屋所有人未及时采取安全防护措施的,利害关系人有权向房屋所在地区县房屋行政主管部门举报,房屋行政主管部应当对举报信息及时处理。
【解读】本条是关于危险房屋利害关系人防护权利的规定。
多数危险房屋和周边其他房屋建筑紧密相连,其安全隐患不仅危及房屋所有人、使用人的自身安全,也容易给相邻人带来不可预见的危险,在这种情况下,相邻关系人有权要求房屋所有人及时采取必要的安全防护措施。如果房屋所有人置之不理,拒不履行义务的,相邻关系人有权向区县房屋行政主管部门举报,房屋行政主管部应当对举报信息及时处理。在此过程中,如遇危房发生险情损害相邻关系人的利益,房屋所有人应当承担责任并赔偿损失。
第十六条   危险房屋可能危及公共安全的,房屋所有人应当设置明显的警示标志提示过往行人和相邻人注意安全,对暂不能解除危险的危险房屋,应当采取有效的安全防护措施。
【解读】本条是关于安全警示标志的规定。
房屋安全警示标志有利于提示危险房屋附近的过往行人和相邻人注意安全,主要目的是告知过往行人等不要在危险房屋附近逗留。“明显警示标志”的设置应当做到内容清晰、设置明显、美观大方,给人以警示作用。
 第十七条   危险房屋的治理费用由房屋所有人承担。危险房屋属于区分所有权建筑物的,专有部分的治理费用由区分所有人承担;共有部分的治理费用按照法律、法规以及管理规约的规定分摊,需要使用专项维修资金的,按照相关规定办理。
【解读】本条是关于危险房屋治理费用承担的规定。
本条有两层含义。第一,按照权责一致的原则,危险房屋治理时一般要求房屋所有人承担全部治理费用。第二,对于属于区分所有权建筑物的危险房屋,专有部分的治理费用由区分所有人承担,共有部分的治理费用按照法律、法规以及管理规约的规定分摊。对于已经建立房屋维修资金的危险房屋,治理时需要使用专项维修资金的,按照我市相关规定办理。
第十八条  本市低收入家庭承担治理危险房屋费用有困难的,可以申请危险房屋修缮、加固以及临时安置补助。具体补助办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门、市民政部门另行制定。
【解读】本条是关于危险房屋治理补助的规定。
据了解,目前居住在危险房屋中的居民中尚有部分中低收入家庭群体。为提高危险房屋治理的主动性,帮助低收入家庭改善和提升居住生活水平,政府设立了危险房屋解危救济渠道,规定本市低收入家庭承担治理危险房屋费用有困难的,可以申请危险房屋修缮、加固以及临时安置补助。根据本条规定,市房屋行政主管部门会同市财政部门、市民政部门制定具体实施细则和程序。
第十九条  需要整体拆除的单体危险房屋,具有合法权属证明的可以按照原占地面积、原建设规模、原建筑高度进行恢复性重建。
危险房屋的重建应当符合本市规划要求,用地性质不得改变,土地使用年限不得重新计算或者延期。
【解读】本条是关于危险房屋恢复性重建条件的规定。
目前,我市集中、成片的危房基本消除,剩余的均属于零散、不成片危房,房屋状况较为复杂,不是所有的危房都可以进行重建。本条对可以进行重建的危房设定了限制性条件,明确只有需要整体拆除的单体危险房屋,并且具有合法权属证明的,可以按照原占地面积、原建设规模、原建筑高度进行恢复性重建。重建还需要符合本市规划要求,用地性质不得改变,土地使用年限不得重新计算或者延期。
第二十条  危险房屋进行重建应当依法办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可等相关手续。
房屋行政主管部门可以组织规划、建设等行政主管部门对危险房屋的重建进行会商。经会商确定可以进行重建的,有关行政主管部门应当依法办理相关手续。
依照本办法进行重建的,不再缴纳供水、供电、供气、供热、排水等城市基础设施配套费,需要增容的,按照城市基础设施配套有关规定执行。
【解读】本条是关于危险房屋重建管理及优惠政策的规定。
为了规范危险房屋重建行为,杜绝发生违法建设行为,本条要求危险房屋进行重建必须办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可等相关手续。为了落实上述规定和要求,本条还明确房屋行政主管部门可以会同规划、建设等行政主管部门对危险房屋重建进行会商后确定。为支持和鼓励实施危险房屋重建,降低重建成本,本条还规定危险房屋重建不再缴纳相关城市基础设施配套费,需要增容的,按照城市基础设施配套有关规定执行。
第二十一条  危险房屋的重建由房屋所有人或者其委托的单位、个人组织实施。危险房屋的重建应当严格执行国家和本市建设工程有关法律法规规定,并依法办理相关房屋权属登记手续。
危险房屋由两个以上单位、个人共有的,重建应当征得全体共有人同意。危险房屋属于区分所有权建筑物的,重建应当依照法律法规的规定征得相关权利人的同意。
【解读】本条是关于危险房屋重建实施的规定。
本条明确规定危险房屋重建的实施主体是房屋所有人或者其委托的单位、个人。重建过程中必须严格执行国家和本市建设工程有关法律法规规定,重建竣工后必须依法办理相关房屋权属登记手续。同一危险房屋由2个以上单位、个人共有的情况较为常见,为了确保危险房屋重建工作顺利实施,重建活动应当征得全体共有人的同意。危险房屋属于区分所有权建筑物的,重建还需要依照法律法规的规定征得相关权利人的同意。
第二十二条  市房屋行政主管部门应当建立全市房屋安全管理信息系统,记录并及时更新房屋安全信息。
区县房屋行政主管部门应当建立危险房屋信息档案,危险房屋信息档案应当明确记载房屋所有人、使用人,房屋安全鉴定结论等相关信息。
【解读】本条是关于房屋安全信息的管理规定。
为建立全市房屋安全信息管理机制,适应现代化、信息化管理的需要,市房屋行政主管部门应当组织各区县房屋行政主管部门建立全市房屋安全管理信息系统和危险房屋信息档案,及时记录并更新相关的房屋安全信息。
第二十三条  市房屋行政主管部门应当定期组织全市房屋安全普查,普查结果应当记入全市房屋安全管理信息系统。
【解读】本条是关于开展房屋安全普查的规定。
目前,我市城镇范围内既有房屋存量约4亿平方米。建成年代分布于19世纪末至21世纪初,除了已知的危险房屋外,随着房龄的增长,房屋逐渐老化,可能会形成新的危险房屋。因此,市房屋行政主管部门需要根据全市房屋实际情况,定期组织开展房屋安全普查,并及时将普查结果记入全市房屋安全管理信息系统。
第二十四条  发生地震、洪水、地质灾害等自然灾害或者事故灾难的,房屋行政主管部门应当组织对房屋进行应急安全检查。国家和本市对应对突发事件管理另有规定的,按照有关规定执行。
【解读】本条是关于开展房屋应急检查的规定。
在发生地震、洪水、地质灾害等自然灾害或者事故灾难时,有很大可能会造成大范围的房屋损毁和破坏,为避免产生次生灾害,及时掌握全市房屋安全状况,为政府抢险救灾提供可靠依据,房屋行政主管部门需要迅速组织专业机构和人员,对遭受破坏的房屋进行应急安全检查。
 第二十五条  教育、文化、卫生、体育等行政主管部门应当定期督促学校、幼儿园、医院、场馆、公共娱乐场所等公共建筑的房屋所有人进行房屋安全检查。
【解读】本条是关于有关部门督促检查责任的规定。
为加强学校、幼儿园、医院、场馆、公共娱乐场所等公共建筑的安全管理,防范、降低和杜绝人员密集场所发生重大安全事故的可能性,上述公共建筑的房屋所有人应当定期进行房屋安全检查,教育、文化、卫生、体育等行政主管部门作为其行业主管部门,需要定期督促、检查、落实。
 第二十六条  市和区县人民政府应当将危险房屋管理所需经费列入同级财政预算,保障房屋安全使用监督管理工作需要。
【解读】本条是关于危险房屋管理资金保障的规定。
房屋安全事关重大,为有效解决我市当前危险房屋管理中存在的资金保障不足问题,市和区县政府需要将危险房屋管理所需经费列入同级财政预算,用于房屋安全普查、有关行政主管部门组织实施的房屋安全鉴定、危险房屋治理以及应对突发事故的应急抢险工作,保证全市房屋住用安全。
 第二十七条  房屋安全鉴定机构违反本办法规定出具虚假鉴定报告的,由房屋行政主管部门责令限期改正,并处1万元以上3万元以下罚款。
【解读】本条是关于房屋安全鉴定机构违法行为的法律责任。
《办法》第七条第二款明确了房屋安全鉴定机构应当对房屋安全鉴定报告的准确性、真实性负责。房屋安全鉴定机构出具虚假鉴定报告的,由房屋行政主管部门责令限期改正,并处1万元以上3万元以下罚款。
第二十八条  承担危险房屋治理责任的单位或者个人违反本办法规定未及时治理危险房屋的,房屋行政主管部门应当责令限期进行治理,逾期不对学校、幼儿园、医院、场馆、公共娱乐场所等公共建筑治理的,可处3万元以下罚款。
【解读】本条是关于怠于治理危险房屋的法律责任。
《办法》第四条、第十条分别明确了治理危险房屋的责任主体和方式,任何单位和个人必须严格遵守,确保危险房屋治理责任的落实。本条针对怠于治理危险房屋的单位或个人,明确由房屋行政主管部门责令限期进行治理。对于涉及学校、幼儿园、医院、场馆、公共娱乐场所等公共建筑已属于危险房屋的,由于其属于人员密集场所,事关公共安全,必须及时解除危险,在执法过程中可根据实际情况处以3万元以下罚款。
 第二十九条  进行危险房屋重建的单位或者个人违反本办法规定,未取得建设工程规划许可或者取得建设工程规划许可,但未按许可规定进行重建的,由城市管理综合行政执法机关或者规划行政主管部门依照有关法律法规进行处理。
【解读】本条是关于违反本办法规定重建的法律责任。
《办法》第二十条明确危险房屋进行重建应当依法办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可等相关手续。本条针对违反相关规定的行为,明确由城市管理综合行政执法机关或者规划行政主管部门依照有关法律法规进行处理。
 第三十条  危险房屋管理的相关主管部门及其工作人员,在危险房屋管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,对其主要负责人和其他责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
【解读】本条是关于主管部门及其工作人员行政责任的规定。
为督促相关行政主管部门履行好监管职责,防止玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权等不正当履行职务的行为发生,根据国家相关法律规定,明确我市相关主管部门及其工作人员存在以上违法行为时,应当承担相应的处分和刑事责任。
 第三十一条  法律、法规、规章另有规定或者房屋所有人与使用人另有约定的,房屋使用人按照规定或者约定承担本办法规定房屋所有人承担的相关责任。
【解读】本条是关于安全责任承担的特别规定。
本《办法》第四条明确了一般情况下由房屋所有人承担房屋安全责任。但是如果法律、法规、规章另有规定或者房屋所有人与使用人另有约定的,房屋使用人按照规定或者约定承担本办法规定房屋所有人承担的相关责任。
第三十二条  本市农村危险房屋的管理按照国家和本市有关规定执行,不适用本办法。
【解读】本条是关于农村危房管理的规定。
关于农村危险房屋的管理,《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发(2011)45号)明确规定了相应的主管部门和实施办法。
第三十三条   本办法自2015年3月1日起施行。
【解读】本条是关于实施日期的规定。
《办法》于2014年12月5日经市人民政府第43次常务会议通过,自2015年3月1日起施行。

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